2023 분양가 상한제 개편: 주택 시장 변화와 영향과 의무 거주기간

주택 분양가 상한제 개정 사항 및 영향 분석과 의무 거주기간

'폐지론'까지 등장했었던 분양가 상한제. 이번 개편안에는 어떤 내용이 포함돼 있는지 살펴보시죠.

 

분양가 상한제 개편안 발표 배경은?

정부가 분양가 상한제 개편안을 공개했습니다.

과거부터 국내 아파트 분양가는 꾸준한 상승을 보여왔습니다. 부동산 R114에 따르면, 3.3제곱미터당 아파트 분양가는 2013년에 954만 원에서 2016년에 1049만 원으로 상승하였으며, 2020년에는 1395만 원까지 올랐습니다. 이어서 2022년 작년에는 1473만 원으로 상승했습니다.

 

그러나 올해 초부터 지속된 인플레이션과 물가 상승의 영향으로 건축 자재비 및 공사비가 상승하고 있는 실정입니다. 한국광해광업공단에 따르면, 시멘트 원료인 유연탄 가격은 6월 첫 주에 1톤당 413.1달러로 기록되었습니다. 이는 지난 연평균 127.1달러보다도 3배 이상 상승한 수치입니다. 이와 관련하여 최근 자재값 상승 등으로 신규 공급망이 원활하지 않아 지자, 정부에서는 새롭게 분양가 상한제를 개편하겠다는 계획을 세우고 있습니다.

분양가 상한제란?

'주택가 상한제'는 국토교통부에서 정하는 기준 이하로 아파트 분양가를 제한하는 제도를 지칭합니다. 잠재적인 주택 구매자들은 이를 통해 적절한 가격으로 주택을 구매할 수 있어 자금 부담을 덜 수 있는 장점이 있네요.

이 제도는 1977년에 처음 도입되었으며, 1999년에는 분양가 자율화가 이루어져 사실상 사라졌으나, 2005년에 다시 시행되었습니다. 초기에는 공공택지에만 적용되었지만, 2019년 '주택법 시행령 개정안'을 통해 민간택지 중에서도 투기과열지구로 분류되는 지역에서 분양가 상한제를 시행할 수 있도록 지침이 변경되었습니다.

이후 서울 지역에서는 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 파포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중, 광진, 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 18개 구가, 경기도에서는 광명, 하남, 과천 등 3개 시가 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 선택되었습니다.

이번에 개편한 내용은?

이번에 주택가 상한제 개편으로 바뀐 내용은 다음과 같습니다. 우선, 입주자 주거이전비, 사업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 전입비 대출이자, 총회 운영비 등 정비사업 추진 시 필요한 비용을 주택가에 반영할 계획입니다. 그러나, 주택가 상승을 제한하기 위해 전입비 대출이자는 반영 상한을 정하고, 총회 운영비의 경우 전체 사업비의 0.3%를 일정 금액으로 반영할 계획입니다 (상단 표 참고).

자재비 측면에서는 빈번하게 사용되며 건축비에서 중요한 비중을 차지하는 항목으로 추가 및 교체하는 방안을 마련했습니다. 이에 건축비에 적용되는 항목이 기존의 콘크리트, 철근, PC 파일, 동파이프 등 4개에서 콘크리트, 철근, 창호유리, 강화합판 바닥재, 알루미늄 파빈 등 5개로 대체됩니다. 또한, 상위 2개 자재(콘크리트, 철근) 또는 하위 3개 자재(유리, 바닥재, 파빈)의 상승률 합이 각각 15% 또는 3% 이상인 경우, 비정기적으로 건축비를 조정할 수 있는 방안을 마련했습니다.

또한, 분양가 심사 절차를 합리화하기 위해 토지비 검증위원회를 신설하고, 감정평가 가이드라인 및 부동산원 검증 기준을 구체화할 계획입니다. 게다가, 주택가 비교 단지 선정 기준을 기존의 '준공 20년 이내'에서 '10년 이내'로 변경하며, 비교 사업장 선정 시 HUG의 세부 평가 기준 및 가중치 공개 등을 추진할 계획입니다.

 

개편으로 인한 분양가 변화

그러면 주택가 상한제 개편을 통해 시장에 어떤 변화가 나타날까요? 먼저 주택가 상한제 개편으로 인해 분양가가 일부 상승할 것으로 예상됩니다.

이번 주택가 상한제 개편에 따른 영향에 대해 국토부에서 미리 시뮬레이션한 결과에 따르면, 분양가가 이전과 비교하여 약 1.5%에서 4% 정도 상승할 것으로 전망되고 있습니다. 특히 명도 소송이나 상가 임차인 영업손실 보상 등 경비가 상대적으로 많이 소요되는 사업장의 경우, 분양가 상승폭이 더 커질 것으로 예상되고 있습니다.

예를 들어, 'A 재건축 사업장'의 경우, 개편된 주택가 상한제를 적용하면 3.3㎡ 당 일반 분양가가 2360만원에서 2395만 원으로 약 1.5% 상승할 것으로 예측됩니다. 반면 'B 재개발 사업장'의 경우, 3.3㎡ 당 일반 분양가가 2440만 원에서 2495만 원으로 약 2.3% 상승할 것으로 전망되고 있습니다. 이를 전용 84㎡(약 34평) 분양가로 환산하면, A 재건축 사업장은 약 1200만 원, B 재개발 사업장은 약 2000만 원이 상승하게 될 것입니다.

 

이 두 사업장의 분양가 차이는 주거 이전비, 상가 임차인 영업손실 보상비, 명도 소송비 등 다양한 경비 요소에 의해 영향을 받았다고 분석되고 있습니다. 앞으로는 각 사업장의 조합원 수, 일반 분양 세대 수, 사업 기간, 특히 자재값 상승 등에 따라 가격 차이가 발생할 것으로 예상됩니다.

분상제 개편으로 인한 향후 전망은?

시장에서는 이번 분양가 상한제 개편이 지난 시기의 건축비 상승으로 인한 공급자 부담을 경감하면서도 하반기 분양가 상승에 큰 영향을 미칠 것으로 평가하고 있습니다. 또한, 이전에는 분양가 상한제로 인해 정비사업지에서 분양을 미뤄왔던 경우에도 이번 개편으로 인해 분양가가 상승하여 새로운 분양 기회가 높아질 가능성이 큽니다. 이에 따라 올해 하반기 공급량은 상반기와 비교해 상당히 증가할 것으로 전망됩니다.

한편, 이번 분양가 상한제 개편에 대한 여론은 대체로 분분한 반응을 보이고 있습니다. 정부는 분양가 상한제 개편을 통해 공급이 늘어남에 따라 시세 안정화가 가능할 것이라고 주장하고 있지만, 시장에서는 분양가 상승으로 인해 매수세가 더욱더 힘들어질 수 있다는 우려도 나타납니다. 무주택자들 사이에서는 주택 구매가 더욱 어려워졌다는 의견이 나오지만, 다른 한편에서는 정부가 공약에서는 분양가 상한제 전면 폐지를 언급했던 것에 비해 왜 '미세조정'으로만 개편되었는지 의문을 제기하는 의견도 있습니다.

현장에서는 주택가 상한제 개편의 배경이 분양가 급등을 막기 위한 조치로서 적정선을 찾기 위한 것이 아닌가 하는 분석도 나오고 있습니다. 주택 수요자라면 이번 주택가 상한제 개편이 앞으로의 청약 및 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 주의깊게 관찰할 필요가 있을 것입니다.

 

분상제 장단점

분양가 상한제의 긍정적인 측면과 부정적인 측면에 대한 논의가 과거부터 계속되고 있습니다. 모든 정책은 긍정적인 면만 가지는 것은 아닙니다. 긍정적인 면이 있다면, 부정적인 측면도 고려되어야 합니다. 따라서 간단하게나마 이 정책의 장점과 단점을 살펴보도록 하겠습니다.

 

장점

분양가 상한제의 주요 긍정적인 측면은 주거 안정성을 제공한다는 점입니다. 분양 가격의 최대 한도를 설정함으로써 해당 지역의 주택 가격 안정화를 이룰 수 있습니다.

또한, 시장 가격보다 저렴한 분양가를 설정하면 더 많은 시민들이 주택 구매 기회를 얻을 수 있습니다. 분양가 상한제가 없다면 건설사가 과도한 이윤을 얻을 우려가 있으며, 이로 인해 주택 가격이 급등하게 된다면 일반 시민들은 구매하기 힘든 가격이 형성될 것입니다.

단점

분양가 상한제의 부정적인 측면 또한 뚜렷합니다. 분양가 상한제로 인해 건설사의 이윤율이 줄어들 수 밖에 없습니다. 건설사의 관점에서 보면 이윤이 적다면 새로운 주택을 건축하는 동기가 줄어들 수 있습니다.

따라서 분양가 상한제가 적용된 지역에서는 오히려 주택 공급이 부족해져 주택 가격이 상승할 수도 있습니다. 주택 가격을 안정시키려면 원활한 주택 공급이 필수적이기 때문입니다.

 

의무거주기간

마지막으로, 분양가 상한제가 시행되는 지역에서는 의무적으로 일정 기간 동안 해당 아파트에 거주해야 하는 의무거주기간이 있습니다. 이것은 해당 지역의 주택 수요자를 보호하기 위한 조치입니다.

이런 정책이 시행되는 이유는 최소한의 거주 기간을 정하지 않으면 부동산 투기 수요를 억제할 수 없기 때문입니다. 이러한 조치는 투기 수요를 최소화하고 주택 가격의 안정을 위한 필수적인 규제라고 생각하시면 될 것입니다.